Ligita Girskienė. Stringanti daugiabučių renovacija: kas ne taip?

2021 07 27

Nuo 1996 m. įvairios valdžios bando „sukelti“ senų, energetiškai neefektyvių pastatų renovacijos bangą, tačiau iki šiol pavyko pasiekti tik šiokio tokio raibuliavimo. Viešoje erdvėje skelbiamos skambios antraštės apie ambicingus tikslus modernizuoti po 500 ar net 1000 daugiabučių gyvenamųjų namų kasmet, 60 proc. sumažinti energijos vartojimą pastatuose, 100 proc. sumažinti iškastinio kuro vartojimą bei išskiriamą CO2 emisijų kiekį. Pirštu baksnojama į Europos Sąjungos direktyvas, kurias privalome vykdyti ir grasinama sankcijomis, jei nepasieksime ES nustatytų rodiklių. Kodėl pastatų renovacija vyksta taip lėtai? Kas ne taip?

Viešai skelbiama, kad nuo 1996-ųjų Lietuvoje renovuota šiek tiek daugiau nei 3000 daugiabučių namų, nors iš viso šalyje yra 37136 daugiabučių pastatytų iki 1993 m. Šiuo metu renovuota vos 8 proc. daugiabučių. Didžioji dalis pastatų renovuota 2013–2020 metais (2631 daugiabutis namas). Šio laikotarpio investicijos – apie 750 mln. eurų. Vieno daugiabučio renovacijai vidutiniškai skirta 290 tūkst. eurų. 2020 m. lapkričio mėn. šalyje buvo vykdomi 513 daugiabučių namų atnaujinimo projektai, baigti 403.

Skaičiai nerodo jokio proveržio. Miestų ir miestelių veidas nesikeičia, sovietmečiu statyti daugiabučiai kasmet vis labiau nusidėvi ir net ima griūti. Tokiu tempu įgyvendinti įsipareigojimus Europos Sąjungai bus labai sudėtinga.

Nesigilinama į realias priežastis

Aplinkos ministras Simonas Gentvilas, pažadėjęs naują jėgą renovacijos procese, mano, kad pastatų modernizaciją paspartins dviejų, labai panašias funkcijas atliekančių, agentūrų – Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) ir Būsto energijos taupymo agentūros (BETA) apjungimas į vieną kompetencijų centrą. Seime jau pradedamas svarstyti pastatų renovacijos kompetencijų centrui įkurti reikalingos Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo pataisos, kurias parengė Aplinkos ministerija.

Apmaudu, kai sprendimai priimami skubotai, neįsigilinus į realias priežastis dėl niekaip neįsibėgėjančio pastatų renovacijos proceso. Tokiu sudėtingu laikotarpiu vykdoma esamos sistemos pertvarka gali įnešti tik dar daugiau chaoso į pastatų modernizacijos procesą. Tuo labiau, kad net pats aplinkos ministras negali paaiškinti, kokių rezultatų siekia naikindamas Būsto energijos taupymo agentūrą.

2016–2020 m. LVŽS kadencijos vyriausybė parengė Lietuvos ilgalaikę renovacijos strategiją, kurią tvirtino naujoji vyriausybė. Strategijos tikslas – transformuoti esamą pastatų fondą, kad 2050 m. jis būtų efektyviai naudojantis energiją ir nepriklausomas nuo iškastinio kuro bei atitinkantis universalaus dizaino principus.

Įtikinti absoliučią daugumą savininkų

Daugiabučių namų modernizacijos projektų administravimas yra sudėtingas ir specifinis procesas, nes darbas vyksta ne tik su savivaldybėmis, daugiabučių namų projektų administratoriais, bet ir su kiekvieno namo butų ir kitų patalpų savininku. Būtent nuo butų ir kitų patalpų savininkų valios priklauso pastatų modernizacijos programos eiga. Lietuvoje tik 2 proc. pastatų fondo vienetų nuosavybės yra vieša (valstybės arba savivaldybės nuosavybė), likusių 98 proc. nuosavybė yra privati (t.y. fizinių arba juridinių asmenų).

Taigi, siekiant proveržio, renovacijos nauda reikia įtikinti absoliučią daugumą pastatų savininkų. Tokiam rezultatui pasiekti būtina, kad ilgalaikės renovacijos strategijos įgyvendinimo modelis būtų orientuotas į pastato savininką, jo lūkesčius bei esminių barjerų, trukdančių jo apsisprendimui dalyvauti renovacijoje, panaikinimą.
Skirtingos studijos ir tyrimai pateikia skirtingus pastatų savininkų lūkesčius ir barjerus, kurie trukdo savininkų apsisprendimui dalyvauti renovacijoje. Tačiau apibendrinant galima teigti, kad pastato savininkas dalyvaus renovacijoje tada, kai tikės, kad renovacijos naudos bus didesnės nei jo investicija.

Trukdantys barjerai

Apklausus daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkus paaiškėjo, kad daugumą jų netenkina šiuo metu esantis modernizacijos finansavimo (kompensavimo) modelis (per mažas kompensavimo intensyvumas). Taip pat kaip labai svarbų barjerą savininkai įvardija nepasitikėjimas savivaldybių skiriamais daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriais, kurie dažnai yra ir modernizacijos projektų administratoriai.
Dar vienas labai svarbus barjeras trukdantis priimti sprendimą dalyvauti modernizacijos programoje – kokybės trūkumas (šlubuojanti techninė priežiūra, rangovų patikimumas, medžiagų atitiktis reikalavimams ir kt.). Žmonės yra prisiklausę įvairių blogų patirčių ir netiki, kad renovacijos naudos bus užtikrintos. Asmeniškai aš sulaukiu labai daug gyventojų kreipimųsi dėl nekokybiškos renovacijos iš įvairių Lietuvos vietovių.
 Modernizacijos programos administratoriai (daugiabučių namų savininkų bendrijos ir savivaldybių skiriami bendrojo naudojimo objektų administratoriai) įvardija sudėtingą sprendimų priėmimą, nes daugiabučiame name turi susitarti didelis kiekis savininkų. Taip pat sprendimų priėmimą stabdo ir reikalavimas, kad name nebūtų skolininkų (ne daugiau kaip 10 proc. visų savininkų). Viešųjų pirkimų procedūrų trūkumai (reikalavimas pirkti per CPVO pagal mažiausios kainos kriterijų) ir vis didėjantis reikalaujamų dokumentų ir procedūrų kiekis taip pat įvardijamas svarbiu kriterijumi.

Tai ką daryti?
Pirmiausia – iš esmės peržiūrėti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo sistemą (daugiabučių namų savininkų bendrijų ir savivaldybių skiriamų administratorių veiklą). Būtina užtikrinti jų veiklos skaidrumą ir efektyvumą.
Svarbų vaidmenį čia galėtų atlikti savivaldybių administracijos, kurios, nors ir turėdamos visus, teisės aktais suteiktus įrankius, nesiima tinkamai vykdyti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos kontrolės. Šioje srityje vyrauja visiškas chaosas. Butų ir kitų patalpų savininkai dažnai yra likę beteisiais sprendžiant jų turto valdymo klausimus. Namų administratoriai dažnu atveju vienašališkai priima sprendimus dėl gyventojų sukauptų lėšų naudojimo, neklausia jų nuomonės dėl name planuojamų remontų, neteikia informacijos. Šiandien net neįmanoma prisiskambinti namo administratoriui. Ką bekalbėti apie bendravimą su juo vykdant namo modernizacijos projektą...

Antra, būtina peržiūrėti paramos daugiabučiams namams atnaujinti finansavimo modelį. Būtina ieškoti galimybių didinti valstybės kompensuojamą dalį iki 50 proc. Mūsų laukia iššūkis – lėšų valstybės finansuojamai daliai (subsidijoms) užtikrinimas. Dabartiniai šaltiniai iki 2030 m. taps nepakankami, todėl jau dabar turi būti pradėta naujų šaltinių paieška, visų pirma siekiant pasinaudoti Europos Sąjungos fondais (pvz., įtraukiant renovaciją į 2021–2027 m. laikotarpio programas) ir planuojamomis iniciatyvomis (pvz., Europos žaliojo kurso investicijų planu). Taip pat būtina parengti ir pastatų savininkų investicijų finansavimo sprendimus. Prognozuojama, kad savininko investicijų dalis didės ir tikėtina negalės būti patenkinta egzistuojančiais finansavimo sprendimais.

Trečia, būtina užtikrinti pastato modernizacijos darbų kokybę: peržiūrėti viešųjų pirkimų procedūras ir rangovų atranką, stiprinti ir griežtinti reikalavimus asmenims, vykdantiems projekto ir rangos darbų techninę priežiūrą, užtikrinti renovacijoje naudojamų medžiagų kokybę ir tinkamą sertifikavimą.

Ketvirta, įtikinti butų ir kitų patalpų savininkus priimti sprendimą dalyvauti modernizacijos programoje. Sprendimas bus teigiamas, jei savininkas tikės ir bus išsamiai informuotas apie egzistuojančias modernizacijos naudas (energijos sutaupymas ir sumažėjusios išlaidos, būsto vertės padidėjimas, geresnė socialinė aplinka).

Taigi, aplinkos ministras Simonas Gentvilas renovacijos bangą „kelti“ pradeda neįsitikinęs, kad dėl jo sprendimų, dabar vos raibuliuojančio renovacijos proceso neapims visiškas štilis.